En octobre 2026, le taux moyen d’un prêt immobilier atteint 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans selon Pretto, tandis que les meilleurs dossiers obtiennent 3,55 % sur ces deux durées selon Meilleurtaux. Les taux pour un achat immobilier ont donc remonté depuis le début de l’année, après un premier trimestre autour de 3,2 %. Voici le barème par durée, l’écart entre profils, la différence entre taux nominal, TAEG et usure, puis le coût réel d’un point de taux.
Les taux moyens d’un prêt immobilier en 2026, durée par durée
Les taux moyens relevés par Pretto en octobre 2026 s’élèvent à 3,50 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans. Les meilleurs profils, eux, voient des offres nettement plus basses, comme le montre le barème de Meilleurtaux.
A découvrir également : Courtiers en prêt immobilier dans l'Ain : notre top 10 à connaître
| Durée | Taux moyen (Pretto, octobre 2026) | Excellent profil (Meilleurtaux, octobre 2026) | Bon profil (Meilleurtaux, octobre 2026) |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,50 % | 3,35 % | 3,80 % |
| 20 ans | 3,66 % | 3,55 % | 3,87 % |
| 25 ans | 3,75 % | 3,55 % | 4,01 % |
Chaque durée supplémentaire alourdit le taux, mais l’écart reste mesuré : entre 15 et 25 ans, le taux moyen gagne environ un quart de point. Les deux sources mesurent des choses différentes (offres de courtier pour l’une, barème par profil pour l’autre), d’où des chiffres qui ne se recoupent pas à la décimale.
A lire également : Quel est le taux du pret cel en 2024 ?
Comment les taux immobiliers ont évolué depuis le début de 2026
Les taux moyens de Pretto s’établissaient à 3,08 % sur 15 ans, 3,17 % sur 20 ans et 3,24 % sur 25 ans au premier trimestre 2026. Ils sont montés à 3,16 %, 3,26 % et 3,34 % au troisième trimestre, puis ont franchi 3,5 % en octobre. La hausse de septembre à octobre atteint 0,07 point sur 15 ans, 0,12 sur 20 ans et 0,15 sur 25 ans.
Le principal moteur est le coût de l’argent pour l’État : l’OAT à 10 ans, référence des banques pour fixer leurs taux de crédit, a atteint 4,94 % le 1er octobre. Depuis 2021, le marché a connu un plancher historique, une forte remontée jusqu’à la fin de 2023, puis une détente. Le mouvement actuel inverse en partie cette détente, sans que rien ne permette de prédire la suite.
Pourquoi votre taux immobilier diffère du taux moyen
La banque note le dossier sur plusieurs critères : apport personnel, niveau et stabilité des revenus, taux d’endettement après le nouveau crédit, reste à vivre, durée demandée et nature du projet (résidence principale ou investissement locatif). Le montant emprunté joue aussi : chez Pretto, un prêt de 120 000€ et plus sur 25 ans se négocie à 3,45 %, contre 3,95 % pour moins de 40 000€.
Pour mesurer ce que votre profil change au montant que vous pouvez emprunter, lisez notre analyse sur l’effet du profil emprunteur sur la capacité d’emprunt. Les attentes des banques sont détaillées dans l’article sur les critères d’un prêt pour une résidence principale.
Taux nominal, TAEG et taux d’usure : trois chiffres à ne pas confondre
Le taux nominal est celui du contrat, appliqué au capital emprunté. Le TAEG (taux annuel effectif global) y ajoute les frais obligatoires : assurance emprunteur, garantie, frais de dossier et éventuellement courtage. C’est lui qui permet de comparer deux offres.
Le taux d’usure est un plafond légal : une banque ne peut pas proposer un TAEG supérieur. Pour les prêts à taux fixe, il est fixé du 1er octobre au 31 décembre 2026 à 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 ans à moins de 20 ans et 5,40 % à partir de 20 ans, d’après la publication au Journal officiel du 26 septembre 2026. Il a augmenté de 0,11 point pour les prêts de 20 ans et plus par rapport au trimestre précédent.
Comme l’assurance entre dans le TAEG, elle pèse sur la marge disponible sous l’usure ; changer de contrat peut donc aider, à condition d’éviter les pièges décrits dans les erreurs de la délégation d’assurance.
Taux fixe, variable ou capé : lequel choisir en 2026
Le taux fixe reste la formule la plus répandue pour un achat immobilier : la mensualité ne bouge pas, ce qui protège le budget quand les taux remontent. Le plafond d’usure d’un prêt à taux variable, 5,52 % au quatrième trimestre, est supérieur à celui du fixe sur 20 ans et plus, ce qui reflète le risque supplémentaire pris par l’emprunteur.
Le taux capé limite la hausse possible de la mensualité à un plafond fixé au contrat. Il se défend pour un projet de revente rapide, à condition de lire le niveau du plafond. Pour les prêts aidés, le taux du prêt épargne logement se calcule à part, selon les droits acquis sur le plan.
Ce que coûte un point de taux sur votre crédit
Pour un emprunt de 200 000€ sur 20 ans, hors assurance, la mensualité vaut environ 1 160€ à 3,5 %, 1 212€ à 4 % et 1 265€ à 4,5 %. Les intérêts totaux passent d’environ 78 400€ à 90 900€, puis à 103 700€. Chaque point de taux ajoute donc plus de 25 000€ de coût sur la durée.
Trois leviers limitent cet écart : comparer plusieurs banques ou passer par un courtier, renforcer l’apport, et renégocier l’assurance. Pour aller plus loin sur la discussion avec l’établissement, voyez la négociation du taux avec votre banquier.
Avant de signer, comparez le TAEG de chaque offre et non le seul taux nominal. Le simulateur de l’ANIL permet de vérifier une mensualité avec la même formule d’amortissement que celle utilisée ci-dessus.
