L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 organise les conditions dans lesquelles un bailleur peut délivrer un congé à son locataire. Appliqué à une colocation sous bail unique, ce texte produit des effets juridiques que ni le propriétaire ni les colocataires n’anticipent toujours. Notification individualisée, maintien de la solidarité après départ, protection du locataire âgé : plusieurs mécanismes se superposent et créent des situations contentieuses fréquentes.
Congé en colocation et bail unique : obligations de notification du bailleur
Lorsqu’un logement fait l’objet d’un bail unique signé par plusieurs colocataires, le bailleur qui souhaite donner congé ne peut pas se contenter d’un courrier adressé à l’un d’entre eux. Chaque cotitulaire du bail doit recevoir une notification individuelle, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
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Un congé notifié à un seul colocataire sur trois, par exemple, est inopposable aux deux autres. Le contrat de location se poursuit à leur égard, même si le motif invoqué (reprise, vente) est parfaitement fondé. Cette exigence de notification individualisée n’est pas toujours connue des propriétaires, qui découvrent l’irrégularité au stade du contentieux.
Le tableau ci-dessous résume les différences selon la configuration du bail :
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| Configuration | Destinataire du congé | Effet d’un congé incomplet |
|---|---|---|
| Bail unique (colocation classique) | Chaque colocataire nommé au bail, individuellement | Congé inopposable aux colocataires non notifiés, bail maintenu |
| Baux multiples (un contrat par colocataire) | Le colocataire titulaire du bail concerné | Congé valable pour le bail visé, les autres baux restent en cours |
| Bail signé par un seul locataire (autres occupants non signataires) | Le locataire unique signataire | Congé valable, les occupants non signataires n’ont pas de droit au maintien |
En pratique, un bailleur qui gère une colocation sous bail unique doit vérifier la liste exacte des signataires à la date d’envoi du congé. Si un colocataire a été remplacé par avenant, le nouveau signataire doit figurer parmi les destinataires.
Solidarité du colocataire sortant : ce que l’article 8-1 change pour le congé
Un colocataire peut donner son propre congé sans mettre fin au bail pour les autres. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le congé du bailleur, mais c’est l’article 8-1 qui régit la solidarité en colocation. L’articulation entre les deux textes est une source de confusion.
Quand un colocataire quitte le logement en respectant son préavis, sa solidarité pour le paiement du loyer ne disparaît pas immédiatement. Elle prend fin à la date d’effet du congé, sauf si un remplaçant figure au bail. La loi ALUR a plafonné cette solidarité résiduelle, mais le mécanisme reste contraignant.
- Si un nouveau colocataire est inscrit au bail avant le départ effectif, la solidarité de l’ancien colocataire cesse à la date d’entrée du remplaçant.
- Sans remplaçant, la solidarité se prolonge pendant une durée maximale après la date d’effet du congé, dans les conditions fixées par l’article 8-1.
- Un arrêt de la Cour de cassation du 3 juillet 2025 a confirmé que la solidarité ne s’éteint pas par le seul congé unilatéral si le bail continue pour les autres colocataires.
Pour le bailleur qui envisage de délivrer un congé pour reprise ou vente, cette mécanique a une conséquence directe : tant que le bail se poursuit avec au moins un colocataire, le logement reste occupé. Le congé doit donc viser tous les titulaires du bail pour produire ses effets.
Locataire protégé en colocation : appréciation des ressources
L’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur une obligation de relogement lorsque le locataire a plus de 65 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures au plafond applicable aux logements locatifs conventionnés. Cette protection s’applique aussi en colocation, avec une difficulté supplémentaire : comment apprécier les ressources quand plusieurs personnes partagent le bail ?
La Cour de cassation a précisé le 24 octobre 2024 que les ressources à retenir sont celles perçues sur les douze mois précédant la délivrance du congé, et non le seul dernier avis d’imposition disponible. En colocation, cela signifie que le bailleur doit vérifier la situation de chaque colocataire individuellement.
Si un seul colocataire remplit les conditions d’âge et de ressources, le congé pour reprise ne peut lui être opposé sans proposition de relogement, même si les autres colocataires ne bénéficient pas de cette protection. Le bailleur se retrouve alors dans une impasse pratique : le congé est valable pour certains cotitulaires mais bloqué pour un autre.
Motif réel et sérieux du congé : un contrôle renforcé par les juges
Le congé délivré par le bailleur doit reposer sur un motif légitime et sérieux, qu’il s’agisse de reprise personnelle, de vente ou d’un manquement du locataire. Depuis 2023, la jurisprudence a durci le contrôle de la réalité de ce motif.
Un congé pour reprise exige que le bailleur démontre une intention véritable d’habiter le logement ou d’y loger un proche identifié. Une motivation purement formelle ne suffit plus : les juges demandent des éléments circonstanciés (justificatif de domicile du bénéficiaire, attestation sur l’honneur, situation professionnelle).
En colocation, ce durcissement a un impact direct. Le bailleur qui donne congé à plusieurs colocataires pour reprendre le logement doit prouver que la reprise concerne l’ensemble du bien. Un propriétaire qui ne reprendrait qu’une partie du logement tout en laissant subsister une partie de la colocation s’expose à une contestation fondée sur l’absence de motif réel.
- Le congé pour vente doit mentionner le prix et les conditions de la vente, y compris le droit de préemption du locataire.
- Le congé pour reprise doit identifier le bénéficiaire et son lien avec le bailleur.
- Le congé pour motif légitime et sérieux (impayés, troubles) doit être étayé par des preuves datées.
L’accumulation de ces exigences explique le taux de contestation significatif des congés en colocation. Le bail unique multiplie les parties au litige, ce qui rend chaque irrégularité de forme ou de fond plus coûteuse à gérer.
La colocation sous bail unique transforme chaque étape du congé en procédure à vérifier colocataire par colocataire. Entre la notification individualisée, le maintien de la solidarité après départ et la protection renforcée des locataires âgés, un bailleur qui néglige l’un de ces points s’expose à un congé frappé de nullité. La tendance jurisprudentielle récente confirme que les juges ne laissent plus passer les congés mal documentés, quel que soit le motif invoqué.
