Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, il est nécessaire de procéder à quelques vérifications pour déceler les éventuels vices apparents. De quoi s’agit-il concrètement ? Quels sont les recours juridiques possibles ? Retrouvez toutes les réponses dans cet article.
Vices apparents : de quoi s’agit-il ?
Dans le secteur de l’immobilier, on parle de « vice apparent » lorsque l’acquéreur remarque un défaut ou une malfaçon sur le bien acheté. Le vice apparent doit être constaté à l’œil nu et puis signalé lors de la vente du bien. Toutefois, un vice apparent signalé n’affecte en rien la valeur financière du bien.
En outre, selon le Code civil français, il existe deux types de vices apparents. Il s’agit entre autres des vices apparents :
- Sur les immeubles déjà achevés, bâtis ou prêts à la livraison ;
- Spécifiques aux biens immobiliers à construire et non encore vendu à un acquéreur.
La garantie liée aux vices apparents
La garantie liée aux vices permet de protéger le futur acquéreur du bien immobilier. Toutefois, elle dépend de chaque type de vices apparents.
En cas de vices apparents sur les logements déjà achevés, c’est la loi qui prend en charge les dépenses liées à la réparation, seulement si un professionnel prouve devant un juge que les défauts ne pouvaient pas être décelés par l’acquéreur quand bien même ils sont visibles.
Concernant les vices apparents sur biens immobiliers à construire, il revient au vendeur de faire les diverses réparations. Notons que celles-ci doivent être effectuées dans le premier mois suivant la cession définitive du bien.
Quels sont les recours juridiques ?
En cas de vices apparents, le vendeur a le devoir de verser des frais de réparations à l’acquéreur. Si cette dernière récidive et refuse de payer les réparations en nature, l’acquéreur peut recourir à la justice pour exiger des dommages-intérêts, demander une réduction du prix de cession ou encore une rupture du contrat.
Actions pratiques après la découverte d’un défaut
Au-delà des aspects juridiques, il est recommandé d’adopter une démarche méthodique pour sécuriser l’acquisition et anticiper les complications. Avant toute chose, consignez systématiquement les constats sur un cahier de réserves lors de la réception et conservez des preuves (photos horodatées, échanges écrits, factures). Faites appel à un professionnel pour un diagnostic immobilier, une expertise technique et une assurance dommages-ouvrage si le sinistre paraît complexe : un rapport d’audit permettra d’identifier la nature des pathologies du bâtiment (microfissures, problème d’étanchéité, affaiblissement des structures porteuses, défaut d’isolation thermique) et d’établir un plan de reprise précis. Cette documentation facilitera aussi la mise en œuvre d’une procédure amiable ou judiciaire, en apportant des éléments techniques irréfutables.
Par ailleurs, anticipez les étapes administratives et préventives : vérifiez la conformité aux normes constructives et au permis de construire, inscrivez les réserves dans l’acte de livraison, et envisagez un constat d’huissier pour figer l’état des lieux. Si vous signez des avenants ou des devis, veillez à une description détaillée des travaux, des délais d’exécution et des garanties offertes afin d’éviter les litiges futurs. Pour suivre l’actualité réglementaire et les bonnes pratiques en matière de construction et d’assurance, consultez régulièrement des ressources spécialisées comme le site d’actus Immolink qui publie des conseils sur la réception des travaux, la gestion des sinistres, et les obligations des parties. En procédant ainsi, l’acquéreur réduit les risques financiers et techniques et s’assure d’un cadre solide pour obtenir la remise en état ou la compensation adaptée.